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物权法明确公共部分归属 开发商附赠空间起争议

买顶层附赠露台、买一层附赠花园,这是开发商经常使用的促销手段。而根据将于10月实施的《物权法》关于“建筑区域权属及车位”的规定,除非没有纳入公摊面积,否则这些公共空间应属于全体业主共有,开发商无权销售。

记者随机采访了北京市朝阳区的20个楼盘,发现仍存有8处楼盘在附赠地 下室、花园和露台。某不愿意透露姓名的开发商表示,仍在附赠是因为《物权法》10月才实施,现在销售附赠不受约束,但为了避免麻烦,会考虑在以后的项目中适当改变规划设计。已附赠的空间是否会被收回,附赠空间是否违法值得关注。

是否被收回应具体分析

《物权法》第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

“也就是说,小区业主有权依法决定如何使用和处置上述共有部分。”北京市天元律师事务所朱晓东律师表示,目前对附赠的花园或地下室感兴趣的购房人,应该特别小心,因为接受这样的附赠很有可能面临最终无法取得所有权和使用权的风险。

至于那些已购附赠空间房屋的业主,是否面临着原本属于自己的花园、露台、地下空间被收回风险。朱晓东表示,应具体分析。对于附赠部分,有的业主已经办理了房产证或者土地使用权证,并且已经通过业主的围合装修在使用功能上是其购买的房屋的一部分,而有的业主则在购房合同中对附赠空间明确加以规定的且已由房地产主管部门备案登记,这些情况中,业主的专有权利都应得到承认不能收回。只有在附赠部分只归属于某一个业主,已经在较大程度上损害其他业主的权利时,才不承认其专有权利。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼x波则强调,已经获得赠送的业主并不面临所赠空间被收回的风险,“物权法出来前,我们就表示新规矩应不适用于老楼盘。以前很多物业管理用房都登记在物业管理公司名下,一旦按照现行的规定则都要被收回,那就该乱套了。”

是否违法尚存争议

而至于目前仍然存在的开发商附赠空间现象是否违法,业内看法亦有所不同。

朱x东表示,在《物权法》之前,就已经有关于开发商不得处分小区共有部分的相关规定,比如《物业管理条例》第11条、第27条,《商品房销售管理办法》第18条。“因此即使是在《物权法》发生以前的附赠行为,也可能是违反当时已经实施的法律规定。”朱晓东解释道。

而楼x波则认为:“现在不能指责所有的仍在附赠空间的开发商,如果为现房则没有时间限制,而如果所销售的为期房,因为期房销售还存在着时间的问题,如果正式办证拖到10月1日《物权法》实施之后,此类行为则属于违法。”

北京才良律师事务所主任、高级律师王x亮亦认为除了《物权法》以外,并没有其他法律规定开发商的附赠行为已经违法。他指出:“《物权法》通过之后,全国人大和国务院就下达文件表示,所有现行的法律法规,都要按照《物权法》进行修改。即使是物权法,也没有规定露台、花园这些部分不能卖。”

而至于业主对于地下室、花园和露台是否不再可能拥有专有权利,朱x东律师表示,如果开发商在规划阶段就把一层的花园,或者顶层建成围合式的房子卖给业主,同时可以发产权证,是可以的。但是为此楼盘的设计会比较麻烦。

同时,开发商须得到所有业主的许可,并与所有业主签订合同,写明把花园赠予了某某业主。对于更容易发生纠纷附赠地下室的权属以及收益,北京市合川律师事务所刘铭律师指出:如果没有分摊,仍根据其人防工程或非人防工程的性质来确定其使用权,开发商有权处置;如果属“平战结合人防地下室”,应为城市公共配套设施,其所有权属于国家。开发商拥有“平战结合人防地下室”在平时的管理权和使用收益权并承担维修养护义务。开发商可以获得租赁和转让的收益。

而在欧美等国家,较少有赠送公共空间来销售楼盘的形式,美亚置业投资有限公司北京代表处国际房产置业顾问戴丹丹说,“国外的项目,公共部分都标注得相当明确。”

 


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